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开发商应为灾区房贷买单是建筑倒塌第一责任

发布 / 2020年08月14日 09:08

来自 / 化州环保在线

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汶川震后,一些商品房化为废墟的灾民的还贷问题显现出来。央行表示,“会拿出一个妥善的解决办法,既要保护商业银行的利益,也要保护广大人民的利益”。

在笔者看来,要还款,关键是要明确还款的人。谁应该是还款的人?第一人应该是开发商。

房主无责有规可依

建设部2002年1月1日发布的《建筑抗震设计规范》规定:“按本规范进行抗震设计的建筑,其抗震设防目标是:当遭受低于本地区抗震设防烈度的多遇地震影响时,一般不受损坏或不需修理可继续使用,当遭受相当于本地区抗震设防烈度的地震影响时,可能损坏,经一般修理或不需修理仍可继续使用,当遭受高于本地区抗震设防烈度预估的罕遇地震影响时,不致倒塌或发生危及生命的严重破坏。”

此次汶川地震烈度达10度到11度,大大超出这一地区规定的建筑抗震设防标准。但是,建设部的设计要求明白地要求了,无论遭受多大程度的地震,都不允许发生房屋倒塌甚至是不允许发生严重破坏。至此,如果房屋倒塌或严重破坏,就须由开发商及其一应的相关主体来承担。其中的主体至少包括开发商、监理公司、质检部门。开发商和监理公司须承担的原因是生产的产品不符合质量标准,质检部门则是让不符合质量标准的产品进入了市场。三方应该共同承担房屋倒塌的,在其中,房屋的业主完全无辜,因此不需要承担任何的还款。

风险成本最低方负责

换一个角度来看,在规范层面上应该由谁来承担呢?对于银行和购房者来说,房屋的倒塌是源于地震风险的降临,这种风险应该由谁来承担呢?答案是:在规范层面上,谁最有能力控制风险谁就应该承担风险。

有真实的例子与之类似:某石油公司签订了一份在某个时间从中东向欧洲一家工厂输送石油的合同,由于石油产地爆发了战争,导致石油公司无法履约;于是工厂就石油公司违反合同一事起诉,要求索赔金额等于如果石油能如期运到可以实现的利润额。

“战争”属于典型的不可抗逆因素,是在中东经营的企业都要面对的风险,这个风险须由合同的一方来承担,由于合同没有事前约定这一风险的分配,所以法院必须在双方之间分配这一风险。而法院必然遵循如下原则进行判决:把损失分配给能以最低成本承担这种损失风险的一方。在这个案例中,石油公司显然具有更强的对中东地区战争风险的判断能力,且更有办法采取措施消除战争的影响。据此,法院应该要求石油公司来为此负担。事实上,1967年的中东战争造成了大量的类似纠纷,而法院正是这样判决的。

毫无疑问,在业主按揭购房这一链条上,开发商显然最具有风险控制能力,完全可以在设计、施工等环节上将地震带来的坍塌风险控制住,事实上,处于震中的北川县邓家希望小学在此次巨震中就屹立不倒,不容置疑地证明了符合质量标准的房屋完全可以应对这场巨震,因此,开发商承担还款不容推诿。另外,家人蒙难和受伤的业主可同时对开发商提出民事赔偿,而法院也应同步追究开发商及质检部门相关人的刑事。

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